房地产一直被认为是产业链关联度最大的行业。早在20年前，学术研究就证明，地产关联上下游60多个子行业。1998年启动房地产市场化，初衷也是想发挥地产带动消费的功能，应对亚洲金融危机。房价上涨，能带动上游的钢铁、水泥、建材等，下游的家具家电、装饰装潢、纺织服装等，甚至还能带动汽车消费。2018年汽车卖的不好，销售下滑了两成，有人说是楼市下滑惹的祸。当然，也有人说，高房价挤出汽车消费，反正楼市就是两头受气。

　　楼市火热了20年，现在对大家的影响，已深入骨髓。除了这60多个子行业外，寄生在楼市上的产业链长到你无法想象。比如，笔者熟悉的媒体行业，包括纸媒、自媒、社区论坛、中介等等，从业人员非常多，很多依赖房价上涨、楼市火爆。单单就广告而言，新盘营销广告策划，就不知道养活了多少人！

　　就和股票上涨一样，房价涨了，业主心里有底，消费自然增加。毕竟，房产在很多人眼里，不仅是一项实物财产，还是养老、子女上大学的依赖，这不就是消费吗？笔者身边这样的人很多，手上几套房，一边收租金、一边掐算资产增值了多少。2017年房价涨了很多，有位仁兄把抽屉的衣服都换了。

　　收入效应和财富效应并存。2016-2017年，高端白酒、SUV汽车、出国旅游、高档奢侈品，这些消费增幅都在50％左右。恰恰，这两年也是房价上涨最快、金融市场最火爆的时期。彼时，大家都在谈消费升级。其实，有消费升级的因素，但收入效应、财富效应推动，功不可没。

　　但短短1年后的2018年，“消费降级”就甚嚣尘上。趋势性的很难短期逆转，这是常识。尽管，消费升级存在，但远没有媒体或我们体会的那样乐观。从消费升级到消费降级的大喜大悲，背后就是2018年整顿影子银行、金融去杠杆。一损俱损，地产和金融都受冲击，消费自然下滑了。

　　所以，2018年以来消费不景气，除了地产以外，金融行业“负贡献”也很明显。据说楼下券商营业部，收入还比不上隔壁拉面馆。说白了，过去几年消费繁荣，很大程度上要拜资产市场所赐。其中，地产扮演重要角色，除了本身以外，其撬动资金的体量是巨无霸的，金融加速器自然驱动全社会通胀。

　　通胀，不在生活领域，就在资产领域。资产价格不断上涨，以及上涨自我实现后，消费预期就形成了！但凡拥有房产的人，没有不计算自己资产增加了多少。当下，收入差距并不是工资引起的，而是资产引起的。相对于你工资的增长，房产增长的财富预期效应更明显。高收入者，多半也要拜资产增值，才实现收入阶层晋级。股权也好、房产也好，大抵如此。

　　但现在，房价上涨对消费的拉动，出现了两个致命的问题，这导致地产的繁荣越来越得不偿失。一是，房价上涨，地价上涨，租金上涨，企业运行成本增加，为平衡收益，只能通过提高产品售价，或降低员工工资的方法来弥补。也就是说，高房价提高了全社会的成本，其结果是，一方面导致高房价承担者降低消费，另一方面导致实体企业在给房东打工。最后，搞实业还不如搞地产。

　　二是，高房价最主要的承担者——中等收入人群，收入增长慢，仅为高收入人群的近1/3，GDP增速的1/3。李迅雷说，这是否意味着，国内已经出现“中等收入陷阱”？对这个问题，国家非常重视，主要的举措就是“压一头”、“抬一头”，即保持房价在高位徘徊，挤压资金进入楼市的收益，让全社会逐渐形成“房住不炒”的认识，逐步打破“房价只涨不跌”的预期。房价不涨了，投资就索然无味，扣除成本后，未来炒房的收益可能并不乐观。

　　同时，房地产回归实体经济，也就是增量供应主要向保障房、租赁房、共有产权，普通商品房靠拢，让更多的无房户、新市民、农业转移人口，以较低成本“扎根”城市，分享城市化红利，也就是所谓的包容性增长。事实上，这就是新型城镇化，这就是扩大消费和内需，其本质还是在发挥房地产的带动作用、收入效应、财富效应、预期效应。

　　城镇化的下一步，就是都市圈时代。房价最终反映的是公共服务（包括就业机会）的质量。都市圈的外围，或因规划利好，或因新城规划、产业转移，房价迎来短期上涨。但时间是试金石，房价最终会回归其本质决定因素，就是公共服务的质量。尽管产业、人口和服务会向外疏导，但城市既有的空间格局难以打破。未来，核心城市中心的配套越来越好，长期增值潜力很大。

　　什么是好房子，一目了然，那就是既好住、又好租（售），期间还会有增值。这样的高房价，不不仅不会影响你的消费，还会促进你的消费。