未来5到10年的房价会是什么走势？是涨还是跌？这是我们每一个人都关心的问题，因为事关我们所有人的利益，如果未来5到10年房价如过去10年一般上涨，那么持有更多的房产将能够带来更多的财富增值，反之，则是财富缩水。

1、过去20年房价持续上涨的核心原因是什么？

要获得这个问题的答案，我们首先得知道过去10年、20年的房价为何会一直上涨？最根本的原因是什么？过去10年房价持续上涨最核心的原因是两个，第一是住房稀缺，第二是购买力提升，除此之外所有的原因都是辅助，或者是被包含在这两个原因之内。

稀缺是一个商品价格持续上涨的基础，背后的原因是供需失衡，中国虽然改革开放四十多年了，但是城市大规模建设也就是最近20年的事情，大家如果有印象，可以回忆一下九十年代、以及进入21世纪后的20年，这期间的变化是非常之大的。

以我老家为例，我们县城的建设大概是在2000年左右开始的，我印象特别清楚，因为我姑姑家当时被拆迁了未来5年年房价暴涨，她们当时的房子才老城区的边缘，旁边还有农田，种了很多李子树和蔬菜，但是现在这里已经是县城的中心，汽车站就在旁边，县城扩大的好几倍，而主要的建设就是在2000年之后进行的。

从更大的城市来说，上海的浦东新区是90年代开始建设的，2001年才作为行政区成立，当我毕业在浦东工作的时候，看到的是建成的非常现代化的一个城市，深圳的南山也是90年代开始建设的，是深圳目前最现代化的城市建设，而其中的前海是2010年开始建设的，比南山更加现代化，现在已经陆续投入使用了，整个区域极其现代化。

从人口上来说，大量的农村人口涌入城市，这个现象叫做城镇化，2000年的时候中国城镇化率才36%，到了2021年，已经接近65%未来5年年房价暴涨，21年时间，城镇化率提高了29个百分点，城镇人口从4.68亿迅速增加到9.1亿，21年时间城镇人口增加了4.42亿，这是一个比美国一国人口还多的规模，人来到城市得有地方住吧，最开始可能是大通铺挤一挤，然后是租一个房间，最后就是买房子了，那么房子就显得极其稀缺，2000年左右的时候居住条件还是非常差的，98年进行的房改，不再进行福利分房了，全由市场解决。

有了市场需求，还不一定能够变成有效需求，还需要有购买力，过去20年中国经济飞速发展，不仅在中国历史上是最快的，在人类历史上也是从未有过的，经济的迅猛发展，GDP从2000年的8.9万亿提高到2021年的114万亿，增长了近13倍！

住房稀缺，人均居住面积不足20平方米，同时又有大量的人口涌入城市，原本紧张的住房矛盾变得更加突出，当有了购买力的时候就会买，这是过去20年房价持续上涨的核心原因！

2、未来5到10年房价的走势

但是这些原因未来还存在吗？应该说已经发生了根本性的变化，中国城镇化率已经接近65%，未来还会提升，但是幅度已经不大了，中国的规划是在2035年达到75%，而发达国家的城镇化率普遍在80%以上，比如美国的城镇化率在83%左右，中国未来的城镇化率还会增长，但是相比以前会大大放缓，过去20年提高近30个百分点，但是现在的目标是未来13年提高10个百分点，速度是大大放缓的。

这意味着需求是放缓的，同时，中国在房屋的建设能力上达到了有史以来最高，2021年中国商品房销售面积是17.9亿平方米，其中住宅商品房销售面积为15.6亿平方米，是有史以来最高水平，这已经是连续第四年超过17亿平米了，按照人均40平米的居住面积，可以为3900万人提供住宿。哪怕我们的城镇化率一年提高2个百分点，也只有2800万人口进入到城镇。换言之，现在的房屋建设能力已经超过了我们人口进入城镇的速度。

中国的房地产整体而言是已经度过了稀缺阶段！这个结论特别重要，所以再也不会有全国各地房价共同上涨的景象了，中国的房地产未来表现出来的是区域不均衡，一二线城市表现为人口净流入，但是房地产减少速度有点跟不上的节奏，而三四五线城市表现为人口流出，但是建设的房子却很多。

这就是为什么一二线城市房价持续上涨，比如深圳、北京、合肥、西安为代表的城市，但是另一方面也开始有城市房价持续下跌了，比如东北的鹤岗、甘肃的玉门，这两种极端情况同时存在一个时空中。

未来的房价会出现分化！这是最重要的判断！不再是闭着眼睛都能赚钱的时候了，这两年不少城市的人买房是买在了山顶上，短时间内不会出现大跌的情况，但是长期阴跌在所难免，买房保值增值只在人口净流入的城市能够实现，这些城市的房价会持续涨，即便是短暂回调，未来还会创新高。但是“鹤岗们”却再也回不去了！

所谓人口净流入城市大概率是省会城市、区域中心城市，比如银川，看似很偏远，城市经济规模也不大，实则是宁夏的首府，是区域经济中心，在宁夏还是很有吸引力的，所以过去几年房价是涨了一波的。