12月即将进入，2020年的倒计时即将开始。 对于房地产行业来说，2020年的楼市几乎已成定局，不少房企已经开始为2021年做最后的销售冲刺和布局规划。

回顾2020年的房价，虽然全国平均房价一直稳步上涨，并在今年7、8、9月连续三个月突破万元大关，但今年楼市实际并不乐观房地产公司。 今年有明显下降。 比如天津、青岛、哈尔滨、郑州、太原、石家庄等北方城市，今年这些城市的房价都出现了比较明显的下跌。 在今年楼市的“金九银十”中，房企纷纷展开降价促销浪潮，进一步让人们认识到房价也会跌，不涨不跌。

也有人会反驳笔者，说这里的房价一直在涨，没有跌。 房价不可能跌。 的确，今年全国很多城市的房价也在上涨，否则全国平均房价也不会持续上涨。 但这些房价上涨的城市，大多是南方经济发达地区的城市，收入高，人口流入多。 而房价也不会大幅下跌，事实也确实如此。 比如在一些经济不发达、人口不断流失的小县城，房价高达七八千。 按正常情况涿州房价跌了，本县房价应该下跌，但实际情况是房价非但没有下跌，反而小幅上涨。 其实这也很正常，因为县城房地产市场规模小，流动性不足，开发商不降价也能坚持下去。 这也导致即使在小县城，房价也出现小幅上涨或小幅下跌。 但是，如果一个城市的房地产市场巨大，房价居高不下，又没有产业和人口支撑，即使开发商想坚持，也没有力气。

例如，河北涿州市算是一个小城市，但其相应的房地产市场规模与涿州市的经济规模和人口规模并不匹配。 涿州房地产市场规模大、楼盘多、房价高、库存高、空置率高。 但是，涿州基本没有工业，人口也很少。 但是，由于涿州楼市是以环京房为概念的，所以已经不能再用一个小城市的眼光来看待涿州楼市了。

笔者曾到涿州工作过一段时间，正好经历了涿州楼市最疯狂的时期。 事实上，涿州的楼市在2013年就已经亮相，涿州房价高达4000-5000元，已经高于周边县城的房价。 . 但令人意外的是，这只是涿州房价上涨之路的起点。 2016年下半年，随着全国房价的大幅上涨，尤其是北京，受北京房价的影响，涿州房价也开始再次上涨。 2016年9月后，受以北京为首的一二线热点城市新一轮限购政策的影响，大量来自北京及全国其他地区的炒房者涌入环京楼市，涿州也在其中。

当时，涿州房价在8000-9000元左右，远低于北京周边其他地区的房价。 比如当时燕郊的房价已经超过2万元，所以涿州的房子特别受到炒房者的追捧。 那时卖房的房产顾问只需在下涿州高速路口停车，基本可以第一时间拦住前来看房的北京购房者。 由于大量购房者和投机者的涌入，涿州楼市迎来了房价上涨最快的时代。 房价一天一个价，甚至早上和下午的房价都不一样。 十几位置业顾问带着客户看房。 谁先付款，谁就是房子的主人，购房者别无选择。 在不到一年的时间里，涿州房价从7000-8000元上涨到2017年6月的25000元高峰，平均每月上涨近2000元。 那个时候买个100平米的房子，相当于一个月挣20万。 如此暴利涿州房价跌了，炒房者纷纷涌入涿州楼市。

房价的上涨及其带来的好处，让他失去了冷静，也失去了对风险的判断。 当时，没有人相信涿州的房价会跌。 他们都认为，涿州房价会赶上燕郊，对标北京的房价。 事实上，早在2017年3月，涿州市就出台了调控政策，推出了限购、限售、限贷等调控政策。 不过，很多人并不觉得限购有什么影响。 反而加速了涿州房价的上涨，限购前不少人抢购。 但随着涿州市严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假宣传、哄抬房价、囤积房源、瞒报惜售、炒房等违法行为。 2017年6月涿州房价升至历史高位后，涿州楼市在调控政策下慢慢降温，房价开始缓慢回落。

一开始，不少人认为涿州房价只是暂时回落，因此部分购房者不断抄底。 然而，从2017年6月开始，房价一路下跌到现在，从2.5万元的高位跌至如今的1万元左右。 二手房已经过了5年限售期，现在涿州很多二手房的价格已经降到了9000元左右。 可以看到，涿州房价还在下跌，而且下跌的幅度已经非常大了。

我认识的一位房产销售经理告诉我，11月份，他公司90多人，到现在已经卖出了6套房子，还不如他之前一个月卖出的多。 随着二手房中介也开始向新房市场转移，涿州的楼盘销售难度越来越大。

销售经理还在涿州投资了一套房子。 他在2016年底以每平方米12000元的价格购买的房子已经亏本了。 销售经理说，他同事2015年以8500元/平方米买的房子已经过了5年限售期，但二手房不能以9000元/平方米的价格出售。 事实上，即使以每平米9000元的价格出售，扣除房贷利息、物业费、购房成本、房产交易成本后，还是会亏很多。

由于亏本出售，销售经理和他的同事们没有出售房子的打算。 他们仍然看好涿州未来的房价走势。 他们认为现在涿州的房价确实很低，进一步下跌的可能性不大。 . 涿州房价之所以这两年跌幅这么大，主要是因为涿州限购后楼市巨大，但没有人口和产业支撑，让开发商不能坚持不买。降价，也只能降价。 吸引购房者，所以之前被炒得沸沸扬扬的房价现在已经回落。 物业经理告诉我，随着北京的发展，涿州现在已经开通了到北京的高铁，未来10年也将开通到北京的地铁。 会涨回来。

在笔者看来，在涿州的楼市大量的炒房者被套牢了。 如果没有特别优惠的政策，这些炒房者很可能在限售期满后亏本离开涿州的楼市。 所以销售经理说涿州房价已经跌到谷底是没有根据的。 如果涿州房价继续这样的走势，随着大量二手房不受限售影响流入市场，短期的涿州房价走势依然不容乐观。 即便未来有地铁通车等利好政策，别说可能需要十几年的时间，就是到那个时候，楼市可能已经健康稳定发展了。

当房价上涨时，人们看到的只是房子给自己带来的好处。 有时这些好处可能只是纸上谈兵，却看不到一旦房价下跌，他们只会损失更多。 就像现在的涿州房价比2015年的时候高，但是2015年在涿州买房的人现在却亏本了。 购买和拥有房屋是有成本的，当价格上涨时，这一成本被忽略了。 但是当房价下跌的时候，你会发现这个成本有点高。

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