一 涿州房价的怪象

　　环京县市这帮兄弟中，涿州算是特别的一个。

　　涿州楼市很奇怪，紧临房山的涿州，要高铁有高铁，要产业有产业，整个环京比较热门的地区都限购了，但涿州没限购。

　　更奇怪的是没限购后的涿州并没有火，成交量只能算勉强。房价也不算高，从2010年至今，始终低于固安。

　　再看看过去几年房价的走势：从2011年到2016年上半年，始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。

　　2012年底高铁开通，25分钟可到北京西站，很多人都觉得房价会涨，但涿州高铁周边是大面积空地，几乎没有楼盘，房价并没有涨。

　　2014年，环首都经济圈，“保定副都”的影响，年初房价突然涨到8千，但因为成交量不高，两个月就跌回去了。虽然涿州在13个环京县市中，通勤距离和交通优势上仅次于北三县，奈何市场不认可。

　　2016年全国楼市房价大爆发，架不住环京众多兄弟都往前冲，涿州在16年9月开始上涨，年底涨到9千-1万，价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。

　　直到3.17限购令之后，雄安出台新政时期，涿州楼市才有了一个冲击，涨到一万六七，个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月，随后走低。

　　17年下半年到18年，在没有限购的情况下，

　　17年下半年到18年，在没有限购的情况下，涿州楼盘并没有显现出优势，成交量不高，甚至很多楼盘还有下跌趋势。

　　这难道不是机会吗?可为什么没人抢?明明“不限购”“价格低”“交通方便”“距离也很近”……

　　这画风不对!这其中到底是什么原因?这个小城究竟有没有投资的价值?

　　二 了解涿州

　　涿州有着“天下第一州”之称的涿州人杰地灵，名人辈出，有三国文化、有古迹永济桥和双塔，有影视城、涿州八景，可谓是一座历史文化名城。而且由于物产丰富，涿州曾经是皇帝贡米的主要产地。

　　涿州隶属于保定，可是涿州人自视甚高，从不说自己是保定人，也不说自己是河北人。老北京有句俗语“京涿州，怯良乡，不开眼的房山县”，涿州说话带着儿化韵，有着京腔。如果说涿州没有产业，涿州人恐怕也是不服。涿州算得上是河北省范围内央企总部最多的城市。集中了包括中石油、中国兵工、中国铁建、中国水电和中国铝业等多家央企的子公司，近几年还吸引了航天科工等央企在涿州建设园区。

　　看到这里，既然涿州具有这么多优势，若说这个小城没有前途，你信吗?要么就是环京其他区域太具优势，把涿州挤到了一边;要么就是这个小城还有什么我们没发现的问题;亦或涿州真是个洼地?

　　三 涿州房价为什么上涨乏力?

　　1、区位尴尬

　　涿州位于京、津、雄三角区中心地带，这个中心地带曾经是优势，似乎哪哪儿的利好都能沾上。如今在环京楼市崛起之际变成了劣势，对于北京的辐射比不上北三县;对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州;对于新机场辐射又比不上固安。

　　从区域对标来看，看看人家北三县紧邻北京通州副中心。固安紧邻利好不断的大兴。而涿州呢?紧邻房山，房山在丰台区西南。南城一直是北京发展落后的城区，丰台多年是价格洼地，房山价格更低，而且房山太大，未开发区域太多，涿州毗邻的房山区还是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看，涿州只能望北一声长叹!

　　2、缺乏概念

　　北京副中心的概念我们都知道，北三县房价起飞是必然。

　　固安大涨的底气来源于北京新机场。

　　永清霸州除了能沾上新机场的光，还有环雄的概念。

　　反观涿州，这些年没有什么值得炒作的概念。高铁开通是最大的利好，可是在房价低谷的2012年，那个时候连北京的房价都涨不动，何况一个涿州。而且涿州并没有抢占高铁开通先机，12年的时候涿州高铁周边还是大片空地。

　　环首都经济圈和大七环的规划很宏伟，可惜不是只有你一家，大家表示没注意呀。如果涿州说我距离新机场25公里，人家固安马上会淡淡地回应，我只有10公里。

　　3、起势期遇上环京大跌

　　涿州是在17年上半年房价大涨，正在房价起势阶段，赶上了环京楼市由于限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地，目前房价低迷，均价跌到了一万多，相比之下，不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不认可，成交量低迷，导致涿州房价上涨乏力。

　　4、规划不合理

　　主要表现在交通道路的分布和产业布局的割裂。

　　涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道)，城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为中心线南北对称建设。

　　老城区没有多少地块可开发;南部建设受一定限制;北部新城没有完整规划;高铁新城距离主城区较远，没有形成完整的商圈。

　　5、没有名企开发商

　　涿州没有大开发商，大开发商远远比当地小开发商占优势，他们可以快速而合理的规划并营销，开发能力、建设速度、包装推广都是一流的，三个月完成建设，六个月开始销售，这是品牌正规军的正常速度。

　　四 涿州为什么不限购?

　　涿州没有限购的具体原因我们就当是个“谜”好了，因为我们不揣测政治，但留了不限购这个口子也确实有其根源。

　　第一，也是最最主要的原因，涿州楼市缺乏热度，房价始终没有炒起来。俗话说枪打出头鸟，涿州始终未能真正出头，所以躲过了这一枪。

　　第二，涿州面临产业开发困局，亟待引进人才和资金，土地财政太重要了!

　　涿州城区面积较小，房地产开发比重很少。 近年来，河北省及涿州市先后批准成立了4个国家级和省级开发区，以期拉动当地经济发展。

　　▲老城区街景

　　只有涿州经济开发区发展稍早，1992年成立，城市布局基本成型。

　　另外三个开发区成立较晚，规划都颇具气势和宏大。但实际很多园区项目招商迟迟难以落地，或者处于停工待建状态。

　　比如，京南开发区内，发展智慧城市等产业的创新科技园、中关村涿州创业园、推动京冀创新创业人才孵化的涿州人才港等园区招商并不乐观。

　　最近炒得比较热的码头健康产业园，借着智慧医养的升值潜力，开发了几个房地产项目。但目前配套产业仅有一座北京301医院涿州培训保障基地。建设尚未完善，未来还需要大量的资源补给。

　　松林店开发区规划面积15.22平方公里，目前建成区面积仅为1.81平方公里，尚有13.41平方公里处于待开发状态。

　　农业高新区去年才刚刚规划，其中109平方公里是包含中国农大试验田在内的大部分村庄和耕地。除了新建的高速路和待建的涿廊城际，这里的开发任重而道远。

　　这些产业规模宏大，大面积区域需要开发建设，不仅靠产业支撑，需要人才支撑，离不开房地产带来的现金流。