涿州房产的怪象

　　环京县市这帮兄弟中，涿州算是特别的一个。

　　涿州楼市很奇怪，紧临房山的涿州，要高铁有高铁，要产业有产业，整个环京比较热门的地区都限购了，但涿州没限购。

　　更奇怪的是没限购后的涿州并没有火，成交量只能算勉强。房价也不算高，从2010年至今，始终低于固安。

　　再看看过去几年房价的走势：从2011年到2016年上半年，始终以清冷的姿态迈着自己的小方步不疾不徐的走着。

　　2011年全国房价普涨，涿州房价5、6千每平。

　　2012年底高铁开通，25分钟可到北京西站，很多人都觉得房价会涨，但涿州高铁周边是大面积空地，几乎没有楼盘，房价并没有涨。

　　2014年，环首都经济圈，“保定副都”的影响，年初房价突然涨到8千，但因为成交量不高，两个月就跌回去了。虽然涿州在13个环京县市中，通勤距离和交通优势上仅次于北三县，奈何市场不认可。

　　2016年全国楼市房价大爆发，架不住环京众多兄弟都往前冲，涿州在16年9月开始上涨，年底涨到9千-1万，价格远远够不上北三县廊坊固安永清等区域。

　　直到3.17限购令之后，雄安出台新政时期，涿州楼市才有了一个冲击，涨到一万六七，个别楼盘涨到2万。也只持续了两个月，随后走低。

　　17年下半年到18年，在没有限购的情况下，涿州楼盘并没有显现出优势，成交量不高，甚至很多楼盘还有下跌趋势。

　　这难道不是机会吗?可为什么没人抢?明明“不限购”“价格低”“交通方便”“距离也很近”……

　　这画风不对!这其中到底是什么原因?这个小城究竟有没有投资的价值?

　　涿州发展状况

　　涿州紧邻房山区，总面积742.5平方千米，距离北京天安门59公里，涿州地势平坦，是一个有着70万人口的县级市。

　　有着“天下第一州”之称的涿州人杰地灵，名人辈出，有三国文化、有古迹永济桥和双塔，有影视城、涿州八景，可谓是一座历史文化名城。

　　2013年，涿州市全市地区生产总值实现235.3亿元，同比2012年增长11.5%。全部财政收入完成26.6亿元，同比2012年增长7.9%，社会消费品零售总额106.6亿元，同比2012年增长12.9%。 2008年，被河北省人民政府批准为“省级历史文化名城”。2015年2月28日，河北召开省直管县(市)体制改革试点工作动员会，经河北省委、省政府研究决定，报经中央编办批准，今年河北省将扩大省直管县(市)体制改革试点范围，涿州上榜。2018年12月，入选全国县域经济投资潜力100强。

　　涿州的交通绝对是占优势的，后面会详解。

　　看到这里，既然涿州具有这么多优势，若说这个小城没有前途，你信吗?要么就是环京其他区域太具优势，把涿州挤到了一边;要么就是这个小城还有什么我们没发现的问题;亦或涿州真是个洼地?

　　涿州房价为什么上涨乏力?

　　1、区位尴尬

　　涿州位于京、津、雄三角区中心地带，这个中心地带曾经是优势，似乎哪哪儿的利好都能沾上。如今在环京楼市崛起之际变成了劣势，对于北京的辐射比不上北三县;对于环雄的辐射比不上保定、永清和霸州;对于新机场辐射又比不上固安。

　　从区域对标来看，看看人家北三县紧邻北京通州副中心。固安紧邻利好不断的大兴。

　　而涿州呢?紧邻房山，房山在丰台区西南。南城一直是北京发展落后的城区，丰台多年是价格洼地，房山价格更低，而且房山太大，未开发区域太多，涿州毗邻的房山区还是大片大片的农田和村庄。从区位价值来看，涿州只能望北一声长叹!

　　2、缺乏概念

　　北京副中心的概念我们都知道，北三县房价起飞是必然。固安大涨的底气来源于北京新机场。永清霸州除了能沾上新机场的光，还有环雄的概念。冬奥会带起了怀来的房价。

　　反观涿州，这些年没有什么值得炒作的概念。高铁开通是最大的利好，可是在房价低谷的2012年，那个时候连北京的房价都涨不动，何况一个涿州。而且涿州并没有抢占高铁开通先机，12年的时候涿州高铁周边还是大片空地。

　　环首都经济圈和大七环的规划很宏伟，可惜不是只有你一家，大家表示没注意呀。如果涿州说我距离新机场25公里，人家固安马上会淡淡地回应，我只有10公里。

　　3、高铁新城板块无新盘

　　涿州作为环京最有价值点的利好，莫过于高铁的开通，半小时的通勤简直是秒杀堵车的利器，大多数人也把目光瞄到了高铁新城板块。

　　早在房价低迷的2012年高铁就已开通，但那时候周边还是一片荒芜，别说配套了，房子都没有。随后两三年才陆续推出鸿坤理想湾、K2狮子城、华融万新三个楼盘。

　　到了2017年涿州房价涨上来的时候，这三个楼盘基本已经售完。如今高铁板块并没有再推出新盘，只有全款的二手房在卖。

　　没有新盘入市的带动，缺少营销宣传点，哪怕占据地利优势却少了天时之机，最有价值的高铁板块先黯淡下去，涿州的新盘明显供应不足。

　　4、起势期遇上环京大跌

　　涿州是在17年上半年房价大涨，正在房价起势阶段，赶上了环京楼市由于限购导致大跌。大多购房者更看好的北三县固安等地，目前房价低迷，均价跌到了一万多，相比之下，不在环京第一梯队的涿州又能涨到哪里去?市场不认可，成交量低迷，导致涿州房价上涨乏力。

　　5、规划不合理

　　主要表现在交通道路的分布和产业布局的割裂。

　　涿州有四条主干交通线穿城而过(京广铁路、京港澳高速、京广高铁、107国道)，城市以范阳路(也是838在涿州市区行驶的路线)为中心线南北对称建设。

　　老城区没有多少地块可开发;南部建设受一定限制;北部新城没有完整规划;高铁新城距离主城区较远，没有形成完整的商圈。

　　6、楼市乱象

　　据传，在涿州购地建房可以先上车后补票，五证不全就开始销售的现象很多，最后因为消防，或者土地证和竣工备案表等问题而验收不通过，产权证迟迟下不来，当地也有很多业主维权事件出现。

　　7、没有名企开发商

　　涿州没有大开发商，大开发商远远比当地小开发商占优势，他们可以快速而合理的规划并营销，开发能力、建设速度、包装推广都是一流的，三个月完成建设，六个月开始销售，这是品牌正规军的正常速度。

　　涿州开发商多是当地的土八路，他们可以慢慢屯地慢慢开发慢慢卖，没有明确的销售规划。自然在宣传和销售上都差的太远，而且涿州目前没有开发的建设用地还非常之多。