据数据统计,2016年北京二手商品住宅总成交267979套,环比2015年增长45.72%。成交均价为49766元/平米,环比去年上涨31.92%。相比新房成交量114752套,二手房是新房成交数据的2倍之多,足以证明二手房在今年的火热程度。
2016年二手商品住宅全年累计成交达到267979套,创近7年来的新高。
二手房在今年能出现井喷态势,除了与今年楼市的疯狂有关外,也与它的优势有着一定的联系。二手房大多都是现房,即买即住,对于二手房的质量都是一目了然,经过几年的使用期,房屋的潜在问题也都暴露出来。想了解小区的物业情况还可以走访周边的街坊邻居。周边的医疗、教育以及交通等配套设施也往往都比较健全,日常生活所需都能满足。相比新房更能提前了解房源信息,加快入住的脚步。
接下来让我们从各个角度来看一下二手房2016年度的具体情况。
从年初的去库存信号的释放、930调控政策的收紧以及“限房价、控地价”的出世,整体拉高了北京市场的房价。二手住宅的均价从年初的40618元/平米提高到年末的59829元/平米。一直都在说今年是楼市的“妖年”,不仅仅体现在房价的一路高涨,成交数据也表现不凡。由数据走势图可以看出北京二手住宅市场成交呈M形趋势变化。
受去年利好政策的影响,第一季度延续了2015年末的热度,除去春节期间交易降低,整体呈现高涨趋势,在3月达到楼市的小阳春,单月成交达到33354套。进入第二季度,受到价格高企、优质房源减少,其他一线城市出台了部分调控政策,加之上季度的火热使得市场的需求提前透支,本季度二手市场交易量逐步下降,在6月份达到本年度的最低点,仅12805套。第三季度担心房价继续上涨,受恐慌心理的影响,购房者加快入市步伐,改善置换需求出现井喷,随着金九的来临,二手房成交量再次达到峰值。新政之后,置业者进入观望态度,房价得到初步的控制,不仅新房成交有所回落,二手房也走向低迷,楼市出现降温。
从今年二手住宅成交区域来看,朝阳区异军突起,位列今年二手房的榜首,海淀区、丰台区、昌平区依次名列第二、三、四名。成交量分别为70382套、30191套、29200套、28360套。
北京住宅热点成交片区的前20名中,朝阳区有7个,昌平区共4个,其中昌平区的昌平县城、回龙观和天通苑3个片区挺进前5。昌平县城更是以6500套的成交量荣登榜首,火热程度可见一斑。这前5个区域我在直播中提到的次数也最多,有在此置业打算的朋友可以重点关注一下。
根据北京市住建委官网数据显示,2016年前11月,两居成交占总体成交的38%,在各类户型中占比最重。其次为一居,占比为20%,最后为三居,占比为17%。与上述建筑面积占比也比较吻合。
在买二手房时,房龄也是一个重要的参考因素。往往房龄越老的小区,同周边的小区相比,虽然价格较低,但是居住体验可能差一些,维修成本也较高。有些老旧小区可能也没有电梯。
从成交数据上可以看出,10-15年房龄的小区更受购房者喜爱,成交比例为27.99%,其次为5-10年和15-20年,所占比例分别为19.18%和18.98%
由于二手房以二居成交为主,购买人群也以80后为主,并且此类人群有这一定的经济基础和购买需求。有机构分析,80后在上半年的二手房买卖中,占比54.6%,虽比去年减少0.5%,但依然是市场主力。
随着90后毕业生进入职场,买家比重也显现出上涨趋势。数据显示,上半年,90后买家占6.1%,相比去年提高1.9%。而对于价格承受力高的70后正在缩减比重。
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