11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布了《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，再次松动多项购房政策，鼓励外地人及二胎家庭购房。

核心内容：

放宽购房限制条件 调整限购区域

1.落户就能买首套二手住房；

2.外地户口居住证+半年社保或个税买首套二手住房；

3.二孩家庭可买三套住房；

4.人才引进不要社保个人所得税证明；

5.沣东部分区域沣西临潼取消限购。

关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知

市促房领发〔2022〕2号

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为进一步支持刚性和改善性住房需求，吸引各类人才在我市创新创业，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

一

从市外迁入本市且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户我市后即可在住房限购区域购买首套二手住房。

二

在住房限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。

三

经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

四

符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

五

临潼区，西咸新区沣东新城上林街道，沣西新城高桥街道、马王街道，高新区托管的非限购区域不再列入我市住房限购限售范围。

本通知自发布之日起生效，原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。

西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组

2022年11月19日

《支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》

政策问答

1.政策出台的目的是什么？

为坚决贯彻落实党的二十大精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持居民刚性和改善性住房需求，吸引各类人才在我市创新创业，坚决遏制投机炒房，经市委、市政府审定同意，制定出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》。

2.购买首套二手住房的条件有何变化？

从市外迁入本市户籍，且在限购区域无住房的居民家庭，购买首套二手住房时取消“须在购房前落户满1年”的要求。

在限购区域无住房的非本市户籍居民家庭，购买首套二手住房的条件由“持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”调整为“持有本市《居住证》，且在购房之日前6个月在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”。

无房家庭购买首套二手住房新旧政策对比

3.经批准引进的各类人才购房条件有何变化？

经批准引进的各类人才购房，由于社保、个税已在人才认定过程中进行审查，在购房前不再要求提交社保或个税相关证明材料。

人才认定标准及社保、个税等要求以市委人才办、市人社局发布的《西安市高层次人才评价确认实施办法》《西安市地区优秀人才和实用储备人才分类评价确认办法》等政策为准。

4.如何理解“二孩及以上居民家庭”？

适用本《通知》的二孩及以上家庭包括：具有合法婚姻关系的夫妻，依法抚养两个及以上未成年子女的家庭；离异或丧偶的一方，依法抚养两个及以上未成年子女的家庭。

5.二孩及以上居民家庭购房条件有哪些变化？

①本市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由２套增加至3套。购买第3套住房时，参照市政办发〔2021〕35号第（三）条要求，须落户满3年。

②非本市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由１套增加为2套。购买第2套住房时，按照市建发〔2022〕92号第（二）条，需持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。

③二孩及以上家庭在住房限购区域参加新建商品住房购房登记时，第1套、第2套以“刚需家庭”类别登记，第3套以“普通家庭”类别登记。

6.西安市住房限购范围调整为哪些区域？

《通知》下发后，西安市住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。

专家政策解读：

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授

调控目的

审慎把握政策力度

优化住房调控措施

此次西安出台《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》，主要从降低首套二手住房购置门槛、支持人才和多子女家庭合理住房需求、优化住房限购区域范围等3个方面提出了5条具体措施。

此次新政重点从西安工作生活的各类居民群体的实际需求出发，以“进一步支持刚性和改善性住房需求，吸引人才创新创业”为出发点，分类考虑到本市户籍、非本市户籍、人才、多子女等家庭特点，审慎把握政策力度，优化住房调控措施，既是对中央精神的贯彻落实，也是对民众呼声的回应。

楼市现状

今年前十个月西安新建商品住宅销售价格指数环比累计上涨2.1%

近年来，西安大力推进国家中心城市建设，配套设施逐渐完善，发展势头长期向好，人口流入量较大，群众安居置业需求旺盛。

为稳定住房价格，西安市坚决贯彻中央“房住不炒”定位精神，着力“稳房价、稳预期”，于2021年先后出台了“3.30”“7.8”“8.30”三次调控政策，采取了限购、限售、差别化信贷等系列调控措施，遏制企业涨价冲动，抑制投机炒房行为。

2022年，全国房地产市场整体有所下行，我市供需矛盾问题明显缓解，市住建局积极考虑居民实际需求，再次研究出台“5.28”“11.19”调控新政，适度降低购房门槛，支持合理购房需求。

除了积极出台调控政策外，还从供给端、需求端同时发力。加大商品房上市供应。聚焦企业关心的商品房预售许可等关键环节，压缩办理时限，加快办理进度。优化预售资金监管，提升企业资金周转效率。支持刚性和改善性购房需求，降低住房消费负担。居民家庭将符合条件的自有住房纳入保障性租赁住房统一管理的，可在限购区域新购买1套住房。加入“西安青年人才驿站”青年人才家庭在不超过我市住房限购套数情况下，可在限购区域内直接购买商品住房和二手住房。配合落实非限购区域住房信贷政策。进一步明确非限购区域内申请商业性个人贷款购房首套住房首付比例最低20%，二套首付比例最低30%。

多措并举下，西安房地产市场供应平稳，房价连续上涨的态势得到了遏制。根据国家统计局发布房价指数，1-10月西安新建商品住宅销售价格指数环比累计上涨2.1%，二手住宅累计下降1.4%。其中，10月份新房价格指数环比下降0.3%；二手房指数环比下降0.2%。

专家观点

西安房地产市场发展的前景

广阔基础坚实

2021年底以来，全国房地产市场降温，这个大趋势下，西安房地产市场会走向何方？杨东朗认为，区域性房地产市场或多或少要受全国房地产总体运行趋势影响，前期就出现了阶段性的销售下滑，但西安总体资源优势、政府精准把握市场态势、积极主动作为等因素叠加，决定了其保持房地产稳定运行、平稳增长的发展趋势。

作出这样一个判断，是基于以下原因：

一是西安房地产市场的基本面没有变，长期稳定的住房需求依然存在。从人口规模看，2016年末西安市常住人口1030万人，到2021年末达到1316.3万人，年均户籍迁入人口约35万人，常住人口总量、流入规模均位居北方城市前列。从人口结构看，青中年人口占比约73%，刚性、改善性住房需求旺盛，西安房地产市场发展的前景广阔、基础坚实。

二是西安房地产市场价格与价值相匹配，城市能级水平值得期待。当前，西安城市能级快速提升，交通、医疗、教育等配套优势突出，西北地区核心城市、龙头城市的定位进一步凸显，房地产市场发展潜力充足，值得期待。

三是西安房地产市场运行稳健，政府促进房地产市场平稳健康发展的态度明确。西安市政府在房地产市场调控方面保持了精准的敏锐度，从历次调控政策看，总体力度平稳、工具丰富，精准有效。

对于想买房的家庭，杨东朗建议要根据实际需求量力选择，综合考量面积、地段、价位、承受能力等综合因素，坚持“房住不炒”定位，理性购房，合理消费。

专业机构政策解读：

克而瑞陕西：

市场背景

量价齐降 市场信心待修复

房价或迎拐点9、10两月连续环比下跌

2022年年初开始其他城市陆续陆续出现限购放松的案例，但西安一直相对稳定，最主要的原因在于市场的相对维稳。虽然成交规模下降了，但是房价是坚挺的。不过根据最近两月国家统计局发布的70城房价数据来看，西安9月、10月首次出现连续环比下跌，9月西安新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，二手住宅价格环比下降0.4%。10月西安新房价格环比下降0.3%、西安二手住宅价格环比下降0.2%。新房、二手房、连续两月价格下滑，西安的楼市价格神话不复存在。虽然两月的价格变动可能也存在一定偶然性，比如近期推售产品档次的调整，但结合去化规模的下滑，整个楼市大环境，经济大背景的不景气，西安楼市预期真的很难再让人乐观的看待。

市场信心不足，需求规模下滑

结合近三年西安楼市成交情况来看，市场也是步入下行周期，2021年较2020年成交规模下滑约18%，2022年1-10月较2021年1-10月下滑约35%。

从案场开盘情况来看，2022年，尤其是下半年，开盘去化率持续走低，多数月份在50%以下，尤其是外围的项目，甚至出现开盘去化率仅为个位数字。2022年10月，整体开盘去化率43%左右，虽然较上月略有上涨，但仍处于历史低位。当月开盘的项目中，开盘去化率在40%以下的占到半数以上。

当然，市场成交规模的缩减，一方面是受到供应量的影响，房企信息不足，退货量减少，2022年1-10月西安+西咸商品住宅供应与2021年1-10月相比下滑约30%，但这也反应的房企的信息不足。另一方面客户置业信息不足，疫情的反复，经济的下行涿州购房限购政策时间，置业者入市愈加谨慎，市场观望情绪浓厚。

新房市场规模下滑，二手房同样面临需求不足，客户观望的窘境，根据西安市住建局8月开始发布的数来看，2022年8月二手房成交量6472套，9月份6085套，10月份下跌至4390套。

分化加剧外围市场寒意十足

西安整体市场下行背景之下，外围的市场表现更是远不及预期。以西咸新区为例，2021年1-10月，离年终只剩两月，成交不足100万㎡，而2021年全年约在300-400万㎡，2019、2020年的规模在400-500万㎡。2021年开始已经在下滑，2022年更是断崖式下跌。价格层面，虽未直接降价，但打折优惠、20%首付，甚至首付分期频现，足见市场的被动。

后市影响

购房资格释放 楼市影响有待观察

首先保证刚性需求助力西安新市民安家落户

近期公布的《西安市国土空间总体规划（2021-2035）》中提到，至2035年西安拥有常住人口1500-1600万。按照目前约1300万的人口基础来看，未来10年西安人口增量约有300万，年均人口增量30万。按照三分之一的购房几率来看，也有约年均10万的购房需求基数。保障新西安新市民安家落户，只有安居才能乐业，才能更好的投入到大西安建设中。

盘活存量市场 通过二手房流通刺激一手房去化

本次针对新落户及外地购房者条件放宽，指向很明确：购房二手房。目标也很清晰，通过释放资格的刚性需求流入二手房市场，盘活存量，从而提升固定资产的流通价值，给卖旧买新的改善置业者和投资者树立市场信心。

释放改善需求 但刺激有限

针对改善需求，二孩家庭可买三套住房，增加购房资格。但实际的情况是，对于二孩家庭来说，本身是有一定的经济实力，一部分人确实是因为前两年市场上行期，投资置业占用了购房名额涿州购房限购政策时间，现在因为家庭成员的增加而迫切需要换房。还有一种情况是本身是先置换了房子才准备生二胎，这部分人群虽然有经济实力，但是需求并不迫切，是否愿意出手还要看市场预期。

购房资格缺失还是资金缺失有待观察

本次政策购房条件的放宽，限购区域的调整，归根结底是购房资格的释放。但是有购房资格不等于愿意出手。疫情反复，经济下行，个人的钱袋子收紧。对于部分刚需来说，不是不能买，而是资金不到位。对于部分改善来说，也是要考虑资产的升值价值。因此本次新政效果如何，最终可能还要看市场后期表现，也要看整体经济大环境是否改善，具体效果有待观察。